文章出自：安徽省高院
安徽高院
為依法妥善審理涉新冠肺炎疫情防控期間的房地產糾紛案件，促進建筑房地產市場健康平穩發展，近期，安徽高院民四庭根據法律、行政法規等有關規定，制定下發了《涉新冠肺炎疫情房地產糾紛案件審判指引》。
一、疫情以及人民政府、主管部門為防控疫情依法制定的管制措施是否屬不可抗力？
答：疫情是自然事件，政府及主管部門為防控疫情制定的管制措施是政府行為。疫情和政府及主管部門為防控疫情制定的管制措施一般屬當事人不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況。建設工程施工、房屋買賣、房屋租賃等合同的履行因疫情以及疫情防控措施受到影響，當事人請求免除或者減輕責任的，人民法院可以依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十條和《合同法》第一百一十七條、第一百一十八條等有關不可抗力的規定妥善處理。
二、發生疫情后，當事人是否可以一律以不可抗力為由主張免除或者減輕責任？
答：《合同法》第一百一十七條規定“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外”。涉疫情房地產糾紛案件，人民法院應當準確判斷疫情及防控措施對合同履行的影響。不同性質、不同背景的建筑房地產合同受疫情及防控措施的影響程度是不同的，應當根據疫情影響的范圍和程度，依法全部或者部分免除責任。有的合同能夠繼續履行但不能按時履行，當事人可以相應延長履行期限；有的合同部分不能履行，當事人可以根據具體情況請求部分解除、部分履行合同；有的合同完全不能履行或者因疫情導致合同目的不能實現，當事人可以依據《合同法》第九十四條第（一）項“因不可抗力致使不能實現合同目的”規定解除合同。
疫情不影響合同目的實現，當事人不得以不可抗力或情勢變更為由解除合同。疫情與不履行、不完全履行合同之間無法律上因果關系，不履行、不完全履行義務的當事人應承擔違約責任。要防范當事人以疫情為由，以不可抗力為名逃避合同義務。
三、疫情防控期間簽訂的建筑房地產合同，當事人能否以不可抗力為由主張免除或者減輕責任？
答：疫情防控期間簽訂合同，當事人實際上已經知道或者應當知道發生了疫情以及政府、主管部門采取了防控措施，在防控措施沒有發生實質性變化的情況下，當事人以疫情防控為由主張免除或者減輕責任的，有違民法中的誠實信用原則，一般不應得到支持。
四、構成不可抗力的情況下，當事人是否應向對方履行必要的通知義務？
答：《合同法》第六十條規定，當事人之間有通知、協助、保密等義務，這是誠實信用原則在合同履行中的具體化。《合同法》第一百一十八條規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，減輕可能給對方造成的損失。比如，出租人通知在外地的承租人案涉房屋所在的樓宇因發現確診病例被封閉，禁止進出。當然，對方沒有采取適當措施導致損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。
五、對疫情防控期間發生的違約行為，合同約定的違約金數額明顯過高或者明顯具有懲罰性的，人民法院應當如何處理？
答：包括違約金在內的民事責任的主要目的是彌補受害人遭受的損失，而不是對對方進行懲罰。疫情防控期間，各類企業普遍經營困難。對疫情防控期間發生的違約行為，合同約定的違約金數額過高或者明顯具有懲罰性的，人民法院應當根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條等規定以及《全國法院民商事審判工作會議紀要》第50條精神，堅持“補償性為主、懲罰性為輔”原則，在實際損失的基礎上，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，作出裁決，防止當事人之間權利義務責任明顯失衡。
六、因疫情防控導致建設工程停工或者延遲的，承包人能否主張順延工期？
答：疫情防控對建設工程的工期有兩方面的影響，一種是因疫情防控導致工程停工或者遲延復工，在這期間，禁止施工，承包人主張順延工期的，理應得到支持；還有一種并不禁止施工，但因疫情或者疫情防控導致施工不充分影響工期，比如勞動者返工遲延、勞動者上工不足、交通管制等影響施工的，承包人應及時按照合同約定向發包人提出工期順延申請，發包人、監理單位應當實事求是地對工期應否順延作出簽證。如果承包人沒有在合同約定期間內提出申請或者沒有取得發包人工期順延簽證，但確系受疫情影響導致延期的，人民法院可以依照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第六條規定處理。
七、因疫情防控增加的工程措施費用，應否計入工程造價？
答：因疫情防控增加的防護措施等費用，一般屬簽訂合同時當事人無法預見的費用，對此類費用應否計入工程造價，一般應當遵從當事人的約定。要注意的是，建設工程施工合同是由一系列合同文件組成的，包括：合同協議書、中標通知書、投標函及其附錄、合同專用條款和通用條款、已標價工程量清單或預算書等。在上述合同文本，如投標函及附錄、專用條款和通用條款、已標價工程量清單或預算書中對不可預見費用作出約定的，則應當按照當事人的約定處理；合同沒有約定，承包人請求按照主管部門制定的政策性文件調整合同價款的，一般應予支持。
八、建設工程復工后，發包人要求趕工的，趕工費用應由誰負擔？
答：因疫情引起工期順延，發包人要求趕工，承包人請求發包人負擔由此增加的趕工費用，一般應予支持。實踐中，發包人可能要求承包人及時確定趕工措施方案和相關費用預算，報發包人審核，趕工措施方案和相關費用已經考慮施工降效因素的，一般不再另行計取施工降效費用。
九、建設工程復工后，工程質量如何保障？
答：“百年大計，質量為本”。《中華人民共和國建筑法》第三條規定“建筑活動應當確保建筑工程質量和安全，符合國家的工程安全標準”。復工后，當事人，包括發包人、承包人，都不得任意壓縮合理工期，不得降低建設工程質量標準，包括國家標準和當事人約定標準，當然當事人約定標準不能低于國家強制標準。
《中華人民共和國建筑法》第五十八條規定“建筑施工企業對工程的施工質量負責。建筑施工企業必須按照工程設計圖紙和施工技術標準施工，不得偷工減料。”承包人因搶工期、材料價格異常浮動偷工減料等影響工程質量的，應當依法承擔相應民事、刑事、行政責任。
十、因疫情導致建設工程施工成本發生波動，當事人能否請求變更或解除合同？
答：應當嚴格區分情勢變更與正常的商業風險。施工期間人工、材料、機械設備價格受疫情影響發生變動，應當按照合同約定的價格調整條款予以處理。確因價格變化過大，繼續按照原合同履行明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求變更或解除合同的，人民法院可以根據案件具體情況適用《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規定的情勢變更處理。
情勢變更是合同效力的例外，系基于誠實信用和公平原則，對合同風險重新進行合理分配，確需在個案中適用情勢變更的，應當按照《最高人民法院關于正確適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）服務黨和國家的工作大局的通知》第二條規定報安徽省高級人民法院審核，必要時還應報請最高人民法院審核。
人民法院適用情勢變更，應當充分注意平衡各方當事人利益，公平合理調整各方利益關系。訴訟過程中，應當鼓勵、引導當事人在平等自愿、公平合理的基礎上以變更履行方式、調整履行時間、減免違約責任等方式維持合同關系、繼續完成交易。
十一、當事人簽訂《認購協議》后，沒有按照協議約定的時間簽訂《商品房買賣合同》，能否適用《認購協議》中的“定金罰則”？
答：簽訂《認購協議》后，當事人因疫情未能按照約定期限簽訂《商品房買賣合同》的，屬于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定“不可歸責于當事人雙方的事由”，一般不適用《認購協議》定金罰則；當事人請求順延期限簽訂《商品房買賣合同》的，人民法院可以根據案件具體情況予以支持。
十二、因疫情導致逾期交付房屋、逾期辦理產權轉移登記，出賣人請求免除或減輕相應責任的，應否得到支持？
答：因疫情導致逾期交付房屋，實質上是因不可抗力導致逾期交付房屋，當事人請求免除或者減輕相應責任的，應予支持。
就逾期辦理產權轉移登記問題，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定了由于出賣人的原因導致逾期辦證應承擔責任的情形。從“反面解釋”的角度出發，非出賣人的原因（比不可抗力的概念寬泛）導致逾期辦證的，出賣人不應承擔責任。因此，因疫情逾期辦理產權轉移登記，出賣人請求免除或減輕相應責任的，一般應予支持。
十三、買受人遲延付款的，能否以疫情或者疫情防控為由免除或者減輕責任？
答：隨著網上銀行以及支付寶、微信掃碼等第三方支付方式的興起，非接觸式支付已經成為重要的支付方式。因此金錢給付義務，一般不因疫情免除或減輕責任。當然，也不能排除買受人特別是處于隔離期間的買受人無法通過網上銀行或者第三方支付的方式支付購房款，這種確因疫情無法按照合同約定期限交付房款的，人民法院可以根據案件具體情況免除或減輕買受人的責任。
十四、因疫情或者疫情防控，承租人無法使用租賃房屋的，能否請求延長租期或者減免租金？
答：疫情的發生對房屋租賃合同的履行影響較大。應鼓勵出租人、承租人在自愿平等、友好協商的基礎上就延長租期、減免租金等達成新的協議。
很多地方為應對疫情影響，出臺了很多優惠措施，對于符合條件的國有房屋承租人請求出租人按照人民政府、主管部門有關延長租期、減免租金政策履行合同的，一般應予支持。
對于其他租賃合同，確因疫情無法正常使用房屋又沒有達成新的協議，承租人請求延長租期或減免租金的，人民法院可以根據公平和誠實信用原則，結合疫情影響期限、影響程度等實際情況確定是否延長租期、減免租金。
轉租房屋的，在確定延長租期或減免租金的期限時，應盡量使原租賃合同與轉租合同延長租期或減免租金的期限相同或相近，避免專業“二手房東”從中漁利。
作者：高民四
編輯：葉競捷
發表單位：安徽高院